第二节 契税
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
一、契税的纳税人和征税范围
(一)纳税人
契税的纳税人是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。包括：
1.城乡居民个人;
2.私营组织和个人工商户;
3.华侨、港澳台同胞;
4.外商投资企业和外国企业
5.外国人;
6.国有经济单位;
(二)征税范围
契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。
具体包括下列行为:
1.国有土地使用权出让;
2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;
注意：土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转让。
3.房屋买卖
以下几种特殊情况，视同买卖房屋：
(1)以房产抵债或实物交换房屋;
(2)以房产作为投资或作股权转让。但以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税。
(3)买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。
4.房屋赠与
注意：以获奖方式取得房屋产权的，应照章缴纳契税。
5.房屋交换
房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免征契税，办理免征契税手续;价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。
6.企业改革中有关契税政策
企业改革中有关转制重组的契税政策规定如下：
(1)企业公司制改革
在公司制改革中，对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，不征契税;对独家发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的，免征契税;对国有、集体企业经批准改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税;对其余涉及土地、房屋权属转移的，征收契税。
(2)企业合并
企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，则不征契税，其余征收契税。
(3)企业分立
企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。
(4)股权重组
在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不属于转移，不征契税;在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。
(5)企业注销、破产
企业依照有关规定实施注销、破产后，债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，分情况对待。
(6)企业出售
7.房屋附属设施有关契税政策
(1)对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
(2)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
(3)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
二、契税的税率
契税实行3%～5%的幅度比例税率。
具体执行税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。
三、契税的计税依据和应纳税额的计算
(一)计税依据
契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况分为：
1.土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格;
2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;
3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
4.出让国有土地使用权的，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
(1)以协议方式出让;
(2)以竞价方式出让;
(3)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式的;
(4)已购公有住房补交土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的;
(二)契税应纳税额的计算
契税的计算公式：应纳税额=计税依据×税率
四、契税的减免
(一)基本规定
有下列情形之一的，减征或者免征契税:
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征;
3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征;
4. 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免;
5. 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农林牧渔业的生产的，免征;
6. 符合免税规定的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税。
(二)财政部规定的其他减征、免征契税的项目
经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，应当补缴已经减征、免征的税款。