第五章 建设工程合同管理
第一节 建设工程合同概述
1.合同的特征 一是平等主题的自然人、法人、其他组织所实施的一种民事法律行为 二是合用以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的和宗旨 三是当事人协商一致或意思表示一致的协议
第三节 建设工程合同管理的特点与制度
1. 建设工程合同管理的特点
建设工程项目完成是一个渐进的过程，导致合同管理期长 工程价值量大、合同价格高，合同管理对经济效益影响较大 工程合同变动较为频繁 工程合同管理工作复杂 合同风险大
2. 建设合同管理制度
建筑企业内部合同预签制度-企业内部各部门之间模拟活动
建筑企业内部的审查、批准制度-通过各部门及法律顾问的审查
严格保护、保管企业印章制度
检查和奖励制度
完善合同统计考核制度
建立合同管理评估制度
推行合同管理目标制度
建立合同管理质量责任制度
第四节 建设工程合同的谈判、签订与审查
1. 建设工程合同的谈判
一、合同谈判前需有相关的法律知识的储备
这是合同谈判人员应具备的最基本条件
二、合同谈判的准备工作
谈判人员的组成(三类人员)
懂建筑方面的法律法规与政策的人员
懂工程技术方面的人员
懂建筑经济方面的人员
相关资料的收集
对谈判主体的分析
(一)发包方需要进行的分析
确定合同的标的物
进行招标投标工作的准备
对承包方进行考察
全面考察承包方资质与能力
(二)承包方需要进行的分析
对发包方进行调查研究
对原则性问题不能让步
注意项目本身是否有效益，己方是否有能力承接
(三)对对方的分析
对对方谈判人员的分析
对对方实力的分析
(四)谈判目标可行性及双方优势与劣势分析
双方目标是否合理
双方优势劣势分析
拟定谈判方案
列出双方能取得一致的内容
列出原则性的分歧问题
列出谈判的重点和难点
三、合同谈判的策略和技巧
掌握谈判议程，合理分配各议题的时间
高起点战略
注意谈判氛围
适当的拖延与休会
避实就虚
分配谈判角色，发挥专家的作用
四、建设工程合同的审查(三方面的审查)
合同生效的条件
订立合同的当事人必须具有相应民事权利能力和民事行为能力-主体合格原则或有行为能力原则
意思表示真实
不违反法律，不损害公共利益
具备法律所要求的形式
审查合同有无效力待定情况
审查有无限制民事行为能力的人依法不能独立订立合同的情况
审查是否有无代理权的人代订合同的情况
审查合同中是否有无处分权的人处分他人财产的情况
审查合同的主要内容(6个方面)
审查是否确定了合理的合同工期
审查双方代表的权限有无重叠的情况
审查合同中有关工程造价及计算方法是否明确
审查合同中是否明确了工程竣工交付使用、保修年限及质量保证 保修期(自验收合格之日起)
最低保修期限
(基础设施工程、地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的合理使用年限
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5 年
供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期
管线、设备安装和装修工程为2年)
审查合同中是否具体明确违约责任及争议解决方式
审查建设工程合同中有无免责及限制对方责任问题 免责事由：法定免责事由-仅指不可抗力 约定免责事由 免责条款无效的情况(造成对方人身伤害的 因故意或重大过失造成对方财产损失的)
2. 建设工程合同的签订
订立合同的方式
要约邀请-招标公告和招标文件
要约-投标文件
承诺-中标通知书
合同成立并生效-双方订立书面合同