2011年房地产估价师《案例分析》模拟试题（9）

　　一、估价技术资料的查证(略)

　　二、个别因素分析(略)

　　三、区域因素分析(略)

　　四、市场背景分析(略)

　　五、最高最佳使用分析(分析过程略)

　　根据上述标准判定，估价对象处于××经济开发区内，作为工业性物业为土地最高最佳使用途径。

　　六、估价方法选用(略)

　　七、估价测算过程

　　(一)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算

　　1.市场比较法选取的可比实例如下：

　　(1)可比实例一

　　位于××经济开发区内，处于江滨东路东侧，土地面积为4746.67㎡，土地用途为工业，规划建筑面积11866.68㎡，容积率2.5，成交日期为2001年3月，成交价格87元/㎡土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。

　　(2)可比实例二

　　位于××经济开发区内，处于江滨西路二桥西侧，土地面积为6792.34㎡，土地用途为工业，规划建筑面积12226.21㎡，容积率1.8，成交日期为2002年6月，成交价格95元/㎡土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。

　　(3)可比实例三

　　位于××经济开发区内，处于霞浦路北侧，土地面积为8333.33㎡，土地用途为工业，规划建筑面积17500㎡，容积率2.1，成交日期为2002年9月，成交价格90元/㎡土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表(表4)。

　　因素比较表 表4

比较因素	估价对象	案例一	案例二	案例三
交易价格	待估	87	95	90
交易情况	正常	正常	正常	正常
交易时间		2001.3	2002.6	2002.9
交通便捷度	便捷	较便捷	便捷	较便捷
产业聚集度	较高	较高	较高	较高
环境质量	较好	好	好	较好
地理位置	滨江西路	滨江东路	二桥西侧	霞浦路北侧
区域规划	好	好	好	好
比较因素	估价对象	案例一	案例二	案例三
土地用途	工业	工业	工业	工业
宗地形状	不规则	较规则	较规则	不规则
容积率	1.95	2.5	1.8	2.1
土地剩余年限	43	48	49	49
临路状况	临路	临路	临路	临路
基础设施完备程度	较完备	较完备	较完备	较完备