第11讲 房地产中介服务管理制度与政策
一、内容提要：
1、房地产中介服务的行业管理
2、房地产估价师执业资格制度
3、房地产经纪人员资格考试
4、房地产中介服务行业信用档案
5、住房置业担保管理
二、考试要求：
1、了解房地产中介服务的概念及特点，房地产经纪人的有关规定。
2、熟悉房地产估价师执业资格考试报名条件，房地产中介服务收费的内容和标准，住房置业但保业务管理制度。
3、掌握房地产中介服务行业管理的内容，房地产估价师的注册条件，房地产估价师的权利和义务，房地产中介服务行业信用档案体系，房地产中介服务行业自律的内容。
三、内容辅导：
第一节 房地产中介服务的行业管理
一、 房地产中介服务的概念及特点
1、房地产中介服务的概念
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
2、 房地产中介服务的主要特点
房地产中介服务主要有三个特点：①人员特定。从事房地产中介服务人员必须是具有特定资格的专业人员。②委托服务。房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内提供当事人所要求的服务。③服务有偿。房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人一般都应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付相应的报酬、佣金。
例题：房地产中介服务主要有( )特点。
A、人员特定 B、委托服务 C．无偿服务 D．服务有偿
答案：ABD
例题（判断）：1、房地产咨询是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。（ ）
答案：错
二、 房地产中介服务的行业管理内容
2001年，建设部对1996年1月的《中介服务管理规定》进行了修改，并于2001年8月15日以建设部令第97号重新发布。《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介服务管理等的要求等内容作出了明确规定。
房地产行政主管部门作为房地产中介服务的行业主管部门主要从中介服务人员管理、中介服务机构管理、中介业务活动管理三个方面对房地产中介服务实施行业监督管理，使房地产中介服务行业真正成为与社会主义市场经济相适应，自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织。
1、 中介服务人员的资格管理
房地产行政主管部门通过实施中介服务人员资格认证制度对房地产中介服务人员进行管理。主要是通过系统的培训与考核，资格认证与执业注册，继续教育与续期注册等方式，确保从业人员达到从业所要求的水准，并实现有效的监督管理。只有具备法定条件，才有资格从事相应的中介服务活动；不具备法定条件的人员则不能从事相应的中介服务活动。
对从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动的人员主要有以下要求：
(1)房地产咨询人员。从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。
房地产咨询人员的具体考试及注册及继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。
(2)房地产价格评估人员。对房地产价格评估人员国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产评估员。房地产估价师必须是通过国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师《执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员不得以房地产评估师的名义从事房地产价格评估业务，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告书。
房地产估价师执业资格考试，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同负责。房地产估价师注册管理工作由建设部负责，继续教育培训工作由中国房地产估价师学会负责。
房地产评估员必须是通过考试取得《房地产评估员岗位合格证书》的人员。房地产评估员的考试、认证管理工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责。
(3)房地产经纪人。房地产经纪人员职业资格，包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。全国房地产经纪人员职业资格制度的政策制定、组织协凋、资格考试、注册登记和监督管理工作由人事部、建设部共同负责。
例题（判断）：1、未取得《房地产估价师注册证》的人员不得以房地产评估师的名义从事房地产价格评估业务，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告书。（ ）
答案：对
2、房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产评估员( )
答案：对
2 、中介服务机构的管理
对中介服务机构的管理主要从市场准入抓起，采取资格认证、资格分级、资格年检与日常监督相结合的管理措施。从事房地产中介服务业务的都应设立相应的房地产中介服务机构，必须独立、客观、公正地执业。房地产价格评估机构应当由具有房地产估价执业资格的人员发起设立，机构主要有以下组成方式：①合伙制。由2名以上具有房地产估价执业资格的人员合伙发起设立。合伙人按照协议约定或法律规定，以各自的财产承担法律责任，对机构的债务承担无限连带责任。②有限责任制。由5名以上具有房地产估价执业资格的人员共同出资发起设立。出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产价格评估机构以其全部财产对其债务承担责任。房地产价格评估机构的法定代表人必须是注册房地产估价师。
例题：房地产中介服务机构是( )的经济组织。
A、自主经营 B、自担风险 C．自我约束 D．自我发展 E、平等竞争
答案：ABCDE
（1）设立房地产中介服务机构的条件
1)有自己的名称、组织机构；
2)有固定的服务场所；
3)有规定数量的财产和经费；
4)有足够数量的专业人员。从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上。
5)法律、法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
例题：从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的( )以上。
A、30％ B、40％ C．50％ D．60％
答案：C
(2)房地产价格评估机构的资格管理
对房地产价格评估机构实行资格等级管理。
1)房地产价格评估机构资格等级分类
房地产价格评估机构按照专业人员状况、经营业绩和注册资本等条件，资格等级分一级、二级、三级和临时资格四类。新成立的房地产价格评估机构，其资格等级从临时资格开始。一级、二级、三级资格的具体条件如下：
一级：
(A)注册资本100万元以上；
(B)有7名以上(不包括离退休后的返聘人员的兼职人员，下同)取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
(C)专职房地产估价专业人员(包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员)占职工总数的70％以上；
(D)从事房地产价格评估业务连续4年以上；
(E)每年独立承担估价标的物建筑面积10万㎡以上或土地面积3万㎡以上的评估项目5宗以上；
(F)以房地产价格评估为主营业务。
二级：
(A)注册资本70万元以上；
(B)有5名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
(C)专职房地产估价专业人员(包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员)占职工总数的70％以上；
(D)从事房地产价格评估业务连续3年以上；
(E)每年独立承担估价标的物建筑面积6万㎡以上或土地面积2万㎡以上的评估项目5宗以上；
(F)以房地产价格评估为主营业务。
三级：
(A)注册资本40万元以上；
(B)有3名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
(C)专职房地产估价专业人员(包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员)占职工总数的70％以上；
(D)从事房地产价格评估业务连续2年以上；
(E)每年独立承担估价标的物建筑面积2万㎡以上或土地面积8 000㎡以上的评估项目5宗以上。
例题：房地产价格评估机构按照专业人员状况、经营业绩和注册资本等条件，资格等级分 ( )。
A、一级 B、二级 C．三级 D．四级 E、临时资格
答案：ABCE
转贴于：房地产估价师考试_考试大