6 不同估价目的下的估价
6．1 土地使用权出让价格评估
6．1．1 本条对土地使用权出让价格评估的依据作了规定。
土地使用权出让有协议、招标和拍卖3种。土地使用权出让价格是指在政府土地使用权出让市场上形成的价格。
土地使用权出让价格评估的依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以及当地制定的实施办法和其他有关规定。
6．1．2 本条对土地使用权出让价格评估应当采用的价值标准作了规定。
采用公开市场价值标准是指评估出的客观合理价格或者价值应当与估价对象在公开市场上最可能形成或者成立的价格-致。公开市场的涵义参见本规范第2．0．7条。
6．1．3 本条规定了土地使用权出让价格评估宜采用的估价方法。估价人员应选用本条规定的估价方法对土地使用权的出让价格进行评估。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”的规定，土地使用权出让的估价结果不得低于按照国家规定所确定的最低价，通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等所对应的正常成本价格。
6．2 房地产转让价格评估
6．2．1 本条对房地产转让价格评估的依据作了规定。
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要包括下列行为：
1 以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
2 一方提供土地使用权，另-方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
3 因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的；
4 以房地产抵债的；
5 法律、法规规定的其他情形。
房地产转让价格是指转让房地产时形成的价格。房地产转让价格评估的依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》，以及当地制定的实施细则和其他有关规定。
6．2．4 本条对涉及划拨土地使用权的房地产转让价格评估作了规定。因为划拨土地使用权转让涉及到国有土地收益的分配，国家法律、法规对此有比较严格的限制。划拨土地使用权转让一般须经土地管理部门批准，并须补交地价或以土地收益折抵。因此，本条规定以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应当另外给出转让价格中所含的土地收益值，并且注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
6．3 房地产租赁价格评估
6．3．3 采用成本法评估房地产租赁价格时，房地产租金构成为：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润。
6．4 房地产抵押价值评估
6．4．2 虽然房地产抵押价值评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时，该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值，但由于这种预期价值评估难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。
6．4．3 本条规定首次抵押的房地产的抵押价值应为该房地产的价值，即为该房地产未受抵押权约束条件下的价值；而房地产再次抵押时，由于受首次抵押后产生的他项权利的影响，该房地产的担保价值受到制约，因此本条又依据《中华人民共和国担保法》规定，再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值大于已担保债权的余额部分。即该房地产再次抵押的抵押价值不得超过该房地产价值与它已担保债权价值的正值算术差。
6．4．4 本条规定以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应当扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，即：抵押价值＝设想为以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物的价值-预计应缴纳的土地使用权出让金数额。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。这样，通过预先考虑处置抵押物时因涉及划拨土地使用权而须补交土地使用权出让金，从而保障抵押权人的利益。
6．5房地产保险估价
6．5．3，本条对保险价值、保险金额的涵义作了说明。《中华人民共和国保险法》第39条规定：“保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过的部分无效。”
6．6 房地产课税估价
6．6．1 房地产课税估价，由于量大面广，在国外是房地产估价中的重要组成部分。根据国外的经验，课税估价由于要遵循相关税收法规、条例，涉及到社会公众广泛的利益与权益，因此可由政府公务员中的房地产估价人员进行，也可由政府委托信誉较好的社会房地产估价机构进行。
6．6．2 目前各主要税种涉及的房地产估价业务的注意事项如下：
l 为课征营业税而进行的估价，因只涉及到销售房地产的价格出现异常的情况，目前在全国范围内还较少涉及。核定营业额实际就是核定纳税人的房地产销售收入，而该房地产销售收入应与对该房地产客观合理价格或价值的估计比较接近。因此，为课征营业税而进行的房地产估价，与为转让房地产而进行的房地产估价类似。
为课征营业税进行的估价，应以《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》为依据。营业税的计税依据为营业额。
根据规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低又无正当理由的，主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格，或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加一定利润，核定其营业额。
2 关于城镇土地使用税的征收标准和计算方法，各级政府均制定有相关的条例或实施细则，估价人员只须明确估价对象所处的土地等级(通常有关实施细则中都制定了相关的城市土地等级划分方案)，从实施细则中查出每平方米土地面积的年征收数额，就可计算出应缴纳的城镇土地使用税数量。对于尚未划分土地等级的城市，此估价任务主要是合理地对土地进行定级。
为课征城镇土地使用税进行的估价，应以《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据。在此估价中，主要是合理地划分土地等级。
3 为课征土地增值税进行的估价，应以《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》为依据。土地增值税的计税依据为土地增值额。土地增值额＝转让房地产所取得的收入-扣除项目金额。
土地增值税估价的关键是土地增值税扣除项目金额的估算。但对于纳税人申报的转让房地产所取得的收入明显低于市场价格又无正当理由的，应对其转让价格进行评估，核定其转让房地产所取得的收入。
4 依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产余值是房产原值一次扣除一定比例(一般为30％)后的余额，按房产余值征收的税率为1．2％，适用于企业出租或自用房产的房产税征收；租金指实际获得的毛租金收入，按租金收入征收的税率为12％，适用于事业单位出租房产的房产税征收。
为课征房产税进行的估价，应以《中华人民共和国房产税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据。房产税的计税依据为房产余值或租金收入。
5 为课征城市房地产税进行的估价，应以《城市房地产税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据。城市房地产税的计税依据为房价或租金收入。
6 为课征契税而进行的估价，-般发生在房地产的权属发生转移或变更时，当申报纳税的成交价格与房地产实际价值有较明显差异时，应按房地产转让的估价方法，评估其客观合理价格或价值，并以此作为征收契税的依据。对于房地产赠与和交换时课征契税的估价，也应采用公开市场价值标准对该房地产的市场价格或交换差价进行评估。
为课征契税进行的估价，应以《中华人民共和国契税暂行条例》和实施细则为依据。契税的计税依据为成交价格(国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖行为)、市场价格(土地使用权赠与、房屋赠与行为)和交换差价(土地使用权交换、房屋交换行为)。
6．7 征地和房屋拆迁补偿估价
6．7．1～6．7．6 征地和房屋拆迁补偿估价，是政策性很强的一项估价工作。除国家以法律、规章的形式制定有补偿标准外，各个城市均制定有实施细则，详细规定了补偿的范围、补偿标准、支付方式等。估价人员在从事此类估价时，首先要掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定，准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质，才能作出易于被委托方及其他相关利益主体所接受的估价结果。为了有效促进房地产市场的稳定、持续发展，保障受征地或房屋拆迁影响的当事人的合法权益，我国城市房屋拆迁补偿方式正在发生变化，即由安置、差价补偿与产权调换相结合，逐渐向市场化货币拆迁的方式转化。估价人员应及时学习掌握新的征地和房屋拆迁补偿法规。在新的法规出台之前，应按现行相关法规执行。