2008年是各项政策具体落实的一年
一、2008年1月9日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》
政策要点：
（1）、严格执行土地用途管制制度
（2）、严格规范使用农民集体所有土地进行建设
（3）、严格控制农村集体建设用地规模
（4）、严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为
（5）、严格土地执法监管
政策分析：政策第一点严格执行土地用途监管制度是针对一些地方在土地利用中擅自改变土地用途或者不按照土地规划利用土地，集中表现在工业用地变成居住用地或者商业用地、公建用地变成居住用地或商业用地、居住用地和商业用地不按规划比例执行等等现象。政策强调地方政府需加大对土地用途的监管力度，这使得一些二、三线城市无序用地的情况将得到遏止，相应的开发商也不能再依靠这一途径谋取利益。
政策第二点严格规范使用农民集体所有土地进行建设和第三点严格控制农村集体建设用地规模是针对一些城市和地区擅自将农村集体用地变成城市用地、非法占用或者租用农村集体用地进行非农业建设、城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”等现象。其中，城市居民购买“小产权房”一直是一个热点问题，小产权房在中国许多城市已经大量存在，是否承认小产权房以及如何处理小产权房一直存在着很大争议，政府严格规范使用农村集体用地对于房地产企业是一个利好，一些原本购买小产权房的购房者将不得不购买商品房。但鉴于在中国一些城市如杭州已经有农村回迁房在交纳土地使用费以及税金情况下可以上市成交的案例，并且小产权房所涉及的社会层面之广、涉及程度之深以及城市高房价的影响使得最后的政策不大可能出现“一刀切”的做法，因此预测将来可能的政策是：凡是符合消防、设计等规划的小产权房在交纳土地使用费、各项税金情况下可以取得产权证，而一些不符合上述规定的小产权房将不能取得产权证。
政策第四点严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为以及第五点严格土地执法监管是针对一些城市和地区采用以租代征的形式非法使用农村集体用地进行非农业项目建设的行为以及一些地方政府部门与各主管部门执法不力、不严等现象。政策强调了“以租代征”的非法性，是对这一现象加以重点归制的体现，将起到明显的遏止作用。
二、2008年2月4日，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》
政策要点：
（1）、开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内
（2）、开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低
（3）、开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长
政策分析：这一针对经济适用房开发房地产企业的优惠贷款政策体现了政府对于08年建立多层次住房保障体系的政策导向。2007年底到2008年初陆续出台的《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障方法》等政策，预示了我国住房政策的战略转型，国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需求，从前几年的货币补贴、租金补贴转变为近期的住房建设。这两个转变意味着政府已经认识到房价再降，中低收入者也无能力购房，只有学习香港、新加坡等城市经验才能缓和住房供需矛盾，也意味着开发商品房的房地产企业的职责是为中高收入者提供住房，中低收入者的住房需求只能由政府来加以引导解决。
因此，各种符合住房保证政策精神的措施将会陆续出台，对于开发经济适用房的企业是有持续利好效应的。可以获得低息贷款、延长还款期限、降低融资成本。而对于提供贷款的银行而言，此项贷款属于低风险与低收益的放贷领域。
三、2008年3月11日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。
政策要点：住房和城乡建设部的主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等政策分析：2008年3月召开的两会会议进行了国务院部门的机构改革，其中引人关注的是国务院新设立住房和城乡建设部，不再保留建设部。这一部门的新设意味着两点：第一点是住房保障、第二点是协调城乡一体化。
这一部门的设立意味着政府把住房保障放在首要关注的层面，作为民生的重要方面，住房问题成为当代社会关注的焦点。未来住房保障将由政府供给和市场供给两方面组成，政府供给包括廉租房、经济适用房以及各种人才、创业公寓、满足中低收入者的需求，市场供给主要指商品房，满足中高收入者的需求。在对市场供给的调控中，政府将把政策重心放在对经济适用房总量的控制、其申购、出售、转让、开发、贷款等方面控制，以及廉租房租金、面积、配套等方面控制；而对市场供给的调控，政府将从对开发商的税收、土地清理、监管、贷款利率以及对购房者的信贷政策、税收等方面加以控制。
这一部门的设立另一方面预示着政府将强化协调城乡一体化进程，将着力来解决现实中所存在着的城乡建设的矛盾和问题。随着我国城市化进程的加速，许多城郊的农村区域已经进入城市范围内，由于土地属性不同，主管部门不同，产生了许多矛盾和问题，城乡一体化迫切要求对城乡进行统一规划，因此主管部门需要进行统一合并。设立城乡建设部的目的就是为了使城乡建设中能够统一领导、统一规划、统一建设，无论是对城市远景规划、节约有效利用土地、促进房地产行业健康发展都有重要作用。
四、两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”
政策要点：
（1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难；同时，要积极改善农民工居住条件。
（2）要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。
（3）要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。
（4）要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。
政策分析：第一条措施说明，当前住房保障是我国住房制度和住宅产业发展的重中之重，在去年“24号文”的方针指导下，今年廉租房和经济适用房建设力度空前加大，地方政府硬着头皮也得上，很多城市制定的《2008年住房建设规划》中已反映出这一点。
第二条措施说明，国家将继续加强推进住宅供应结构调整，从各城市执行情况分析，2007年“90/70”政策效果有所显现，但远未达到政策要求，中大户型依然是供应主流，尤其是90-140平米，多数城市90平米以下户型所占比重仅有20-40%，2008年各地势必要明显提高这一比重。“多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题”，已经有相对明确的指示，那就是建设部的观点：根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决。据此，今年将有更多城市加入到尝试限价房和经济租用房的建设阵营中来。
第三条措施的重点在于抑制房价，其手段主要调节供需。2007年全国许多城市的房价都经历了一波快速增长，其幅度明显高于前两年。值得关注的是，自去年第四季度之后，很多城市房价增长势头趋缓，深圳、广州等少数城市已开始下跌，这为2008年调控房价创造了较好的环境。
第四条措施主要针对开发企业违法违规、干扰市场秩序等现象，其中清理闲置土地是最重要的一环，国土资源部要求全国闲置土地清理工作必须在今年4月底前完成清理，6月底前完成问题处理，这对于开发企业和地方政府都有相当大的压力。
五、2008年3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO（initial public offerings，首次公开发行股票）或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准
政策要点：
（1）、证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强
（2）、证监会表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准
政策分析：2007年全国房地产市场异常火暴，房产价格大幅提高，成交量也一再放大，出于对未来房地产市场的良好预期，国内各大房地产企业开始大规模圈地，土地市场十分火暴，“地王”现象一再出现，高价拿地的情形也在很大程度上推动了各个城市房地产价格的上涨。同时期，中国的股票市场从3000点上涨到最高的6124点，在土地市场上大打出手的房地产上市公司纷纷在股票市场上进行定向和非定向增发，未上市房地产公司也纷纷趁着火暴的证券市场在A股以及港股启动上市程序，例如万科、保利等老牌A股上市公司一再进行定向增发，获得几十亿的现金，碧桂园、SOHO中国等新锐房地产企业在香港上市，IPO募集资金都在百亿港币以上。获得充裕资金的房地产公司开始在全国大面积买地，土地价格被过度拉高，间接提高房价，其他一些未上市的大房地产公司无法与之竞争，于是纷纷谋求尽快上市获得资金来进行土地市场的竞争。
但是，随着国家对房地产行业调控的深入,以及证券市场出现股票价格跌破增发价等现象，中国证监会明显放缓了对于房地产企业在A股的上市审批，已上市的企业再融资也几乎停滞，从2008年以来，只有合肥城建与滨江房产两家公司IPO通过过会，大批的待上市房地产公司至今还在苦苦等候，而日益高昂的贷款利率也使其资金压力相当紧张。
2008年3月20日，证监会表示不核准房地产公司IPO募集资金用于囤积土地。这一规定立刻引起了业界的极大关注，这条政策一则是配合全国进行的土地闲置清查行动，继续加大对闲置土地的打击力度，另一目的是明确表态上市募集的资金不能用于土地市场，希望上市公司不成为推动地价、房价的直接因素。这一政策使得急于用上市募集的资金去支付上市前高价获得的土地的上市公司压力倍增，本来上市时间就已经一再推迟，现在即使上了市也不能马上解燃眉之急。
这一政策对于那些房地产总投资中土地款所占比例较大的公司影响最大，而对于开发成本占大比例的公司则影响不大，募集获得的资金可以用于支付建筑安装成本以及其他配套、管理、销售、税金等费用。这一政策将有两点行业引导作用：一是使开发商更关注土地价格低廉的二、三线城市，二是进一步加大对精装修房的开发力度，提高开发成本在总投资中所占的比例，以求获得上市募集资金的最大利润，使每股收益更快提高，提高公司的整体实力。