城镇住房制度改革的探索和试点阶段
结束“十年动乱”之后，改善人民居住条件的问题开始引起党中央、国务院领导的高度重视。1978年9月，邓小平提出：解决住宅问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。1980年4月，邓小平在关于建筑业和住宅问题的讲话中，指出了城镇住房制度改革方向和我国住房政策的基本思路。邓小平的讲话打破了传统的住房公有制、福利制观念，描绘出了新住房制度的基本蓝图。1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策，准许私人建房、买房、拥有自己的住宅，不仅新建住宅可以出售，现有住宅也可以出售。从此，拉开了住房制度改革的序幕。
住房制度改革的实践，始于1979年，从新建住房全价出售起步。1979年，国家城建总局决定试行把新建住房以土建成本价向居民出售，选择西安、南宁、柳州、桂林、梧州5个城市进行试点。到1981年，全国有23个省、自治区、直辖市的60多个城市，以及部分县镇开展了这种新建住房出售工作。1982年4月，国家建委、国家城建总局选择郑州、常州、四平、沙市4个城市进行新建住房补贴出售试点。来源于考试大。在总结经验的基础上，城乡建设环境保护部在1984年10月向国务院提出了《关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》。到1985年底，全国共有27个省、自治区、直辖市的160个城市和300个县镇开展了补贴出售公房的试点，共出售住房1092万m2。总的来说，1985年以前的房改基本没有触动旧的住房制度，房改表现为单项措施(如售房、提租补贴)或个别城市的试点，整个改革进程缓慢。这一段时间的实践，是我国住房制度改革的起步，是探索性的改革，尚未涉及到住房租金、房价等商品性因素。
1986年2月，“国务院住房制度改革领导小组”成立，负责领导和协调全国的房改工作。掀起了新一轮的房改热潮。这一时期的主要特点是针对传统城镇住房制度的核心——低租金，提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。“提租补贴”的主要思路为：提高公房租金，增加工资，变暗贴为明补，变住房实物分配为货币分配，通过提高租金促进售房，着重点是抑制住房的不合理需求。
1988年1月，国务院召开了第一次全国住房制度改革工作会议。同年2月，国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期批准推行住房制度改革的实施方案》这一全面指导城镇住房制度改革的重要文件，该文件确定了房改的目标、步骤和主要政策，对全国城镇住房制度改革工作进行了部署，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。
到1990年，全国共有l2个城市、23个县镇出台了提租补贴为主要内容的住房制度改革方案，公房租金水平从每平方米使用面积0.08～0.13元提高到l.2元左右。市场机制对资源配置的作用开始显现。